Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung

Eigenkapital

Eine gesunde Immobilienfinanzierung ist ohne ausreichendes Eigenkapital für Normalverdiener eigentlich fast unmöglich. Es sollten mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital vom Käufer vorhanden sein. Das sind auch die Erwartungen der meisten Kreditinstituten. Es gibt zwar Banken, welche auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital genehmigen und die Nebenkosten ebenfalls mit finanzieren. Allerdings fallen somit höhere Zinsen an. Man kann sagen, je weniger Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebracht wird, umso höher sind die Zinsen und somit auch die monatliche Annuität (mtl. Darlehensrate). Das Eigenkapital kann erhöht werden, in dem man alte Bausparverträge auflöst, kapitalbildende Lebensversicherungen kündigt, Eigenleistungen am zu finanzierenden Objekt vornimmt oder ein privates Darlehen aufnimmt.

Eigenleistungen vom Darlehensnehmer am zu finanzierenden Objekt werden grundlegend von Banken positiv betrachtet und als Eigenkapitalersatz gewertet. Es ist allerdings Vorsicht geboten. Nicht selten überschätzen sich viele „Hobbyhandwerker“ mit ihren Fähigkeiten. Oft wird die Zeit und Kraft für die geplanten Vorhaben falsch kalkuliert und es führt zu noch höheren, nicht eingeplanten Kosten sowie zu Bauverzögerungen.

Finanzierungssumme
Die maximale Finanzierungssumme können Sie anhand einer Faustformel selbst berechnen. Diese sieht wie folgt aus.

Formel:

Monatliches Finanzierungspotenzial x 12 Monate x 100 / Annuität in Prozent (Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz)

Beispiel:

1.200 € (aktuelle monatliche Kaltmiete 1.000 € + 20%, 200 €, zusätzliche, verfügbare mtl. Liquidität) x 12 Monate x 100 / 3,5 (1,5% Zinssatz + 2% anfänglicher Tilgungssatz) = 410.000 € maximale Finanzierungssumme

Das monatliche Finanzierungspotenzial kann anhand einer Einnahmen-Ausgaben Rechnung herausgefunden werden. Hierbei sollten alle monatlichen Ausgaben (inkl. Lebenshaltungskosten ohne Miete, da diese bei Eigentumserwerb weg fällt) von den monatlichen Einnahmen abgezogen werden. Es sollte darauf geachtet werden, die Rechnung nicht „schön“ zu rechnen, sondern anhand der vergangen Kontoumsätze zielführend darzustellen. Zudem gilt, dass die monatliche Belastung nicht mehr als 45% des monatlichen Nettoeinkommens betragen soll.

Nebenkosten
Beim Erwerb einer Immobilie fallen grundsätzlich immer Nebenkosten an. Außer die Immobilie wird beispielsweise innerhalb der Familie verkauft. Im Regelfall fallen folgende Kosten an:

• 5% Grunderwerbssteuern
• 2 % Notarkosten
• 3,57% Maklerprovision

Beispielkalkulation:
Kaufpreis Einfamilienhaus: 550.000€
Grunderwerbssteuern: 27.500 €
Notarkosten: 11.000 €
Maklerprovision: 19.635 €
Gesamtsumme: 608.135 €

Zudem ist an die Nebenkosten nach dem Erwerb der Immobile zu denken. Die monatliche Annuität (mtl. Rate an die Bank) stellt im Prinzip zum Vergleich nur die Nettomiete dar. Es kommen Kosten wie die jährliche Gebäudeversicherung, die jährliche Grundsteuern sowie Strom-, Wasser- und Heizkosten hinzu.

Monatliche Rate / Annuität

Die monatliche Rate bzw. Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Grundlegend kann man aktuell von einem Zins von 1,5% bis 2% im Durchschnitt und einer anfänglichen Tilgung von 2% bis 3% ausgehen.

Beispiel:
Finanzierungssumme 500.000 € * 0,04 (Zins 2% + Tilgung 2%/ 100) = 20.000 € / 12 Monate = 1.666,66€ monatliche Rate

Zinsbindung

Die aktuelle Niedrigzinsphase ist ein historisches Ereignis und führt dazu, dass die aktuellen Baufinanzierungszinsen bei unter 2 % oder sogar 1% liegen. Der Kreditnehmer hat somit die Möglichkeit auf lange Zinsbindungszeiten von 10, 15, 20 oder bis zu 25 Jahren. Je länger die Zinsbindungen mit der Bank vereinbart werden, umso länger sichert sich der Darlehensnehmer die günstigen Zinsen und gewinnt somit Planungssicherheit für die Zukunft. Grundsätzlich sind die Zinsen bei längerer Zinsfestschreibung höher als bei kürzeren Zinsfestschreibungen.